Bijgewerkt op 20 september 2026 door de redactie van Proposal Expert
Aannemersofferte per bouwfase, met stelposten en meerwerk geregeld
Een offerte in de bouw wordt gelezen door iemand die het grootste bedrag van het jaar gaat uitgeven aan werk dat hij zelf niet kan controleren. Daarom beslist de opdrachtgever niet op de laagste prijs maar op de offerte die hem het minst onzeker maakt. De meeste bouwoffertes falen daar: één totaalbedrag, een regel dat meerwerk apart wordt berekend en verder niets over vergunningen, stijgende materiaalprijzen of wat er gebeurt als het regent. Het voorbeeld hieronder is een offerte van aannemersbedrijf Hoekstra Bouw aan een particuliere opdrachtgever voor een aanbouw van twintig vierkante meter. Het document splitst het werk in vier fasen, zet het tegelwerk als stelpost apart met het bedrag waarop die is gebaseerd, legt vast hoe meerwerk wordt gemeld en goedgekeurd, en neemt een materiaalprijsclausule op voor hout en staal. De betaling loopt in vier termijnen mee met de fasen. Ook staat erin wie toetst of het werk vergunningsvrij is en wie de constructieberekening maakt. Dezelfde opbouw werkt voor een bouwbedrijf dat een dakkapel, een verbouwing of een complete renovatie offreert. Je downloadt het als Word-document en past de posten aan je eigen project aan.
Dit offerte voorbeeld voor de bouw laat zien hoe een aannemer een aanbouw offreert aan een particuliere opdrachtgever. Het document werkt de opdracht uit per bouwfase, van fundering tot afbouw, en maakt onderscheid tussen vaste posten, stelposten en meerwerk. Sterk is de manier waarop de offerte de dingen benoemt die in de bouw altijd tot discussie leiden: wie de vergunning regelt, wat er gebeurt als materiaalprijzen stijgen en hoe een wijziging tijdens het werk wordt afgerekend. De betaling loopt mee met de fasen, zodat de aannemer niet voorfinanciert en de klant betaalt voor wat er staat.
Deze offerte is als Word-document (.docx) te downloaden op deze pagina.
Van: Hoekstra Bouw, Zwolle
Aan: Familie De Vries, Zwolle
Datum: 15 september 2026
Referentie: OFF-2026-118
Geldig tot: 15 oktober 2026
U wilt de woonkamer aan de achterzijde van uw woning uitbreiden met een aanbouw van ongeveer 20 vierkante meter, met een plat dak en een brede schuifpui naar de tuin. Tijdens ons bezoek op 8 september hebben wij de bestaande gevel, de kruipruimte en de ligging van de riolering bekeken. U gaf aan dat de aanbouw vóór de zomer van 2027 klaar moet zijn en dat u de keuken daarna zelf laat plaatsen.
Een geïsoleerde, waterdichte en opgeleverde aanbouw die voldoet aan het Bouwbesluit, met afgewerkte wanden, een dekvloer die klaar is voor uw vloerafwerking en aansluitpunten voor de nieuwe keuken. De aanbouw wordt binnen de afgesproken tien werkweken opgeleverd en u weet vooraf welke onderdelen vast zijn en welke als stelpost zijn opgenomen.
Wij voeren het werk uit in vier fasen. Voorbereiding: wij toetsen of de aanbouw vergunningsvrij is en laten een constructieberekening maken door een externe constructeur. Ruwbouw: uitgraven, fundering op staal, vloer, spouwmuren in metselwerk passend bij de bestaande gevel en het doorbreken van de achtergevel. Dak en kozijnen: houten dakconstructie, isolatie, bitumen dakbedekking en een aluminium schuifpui van 3,6 meter. Afbouw en installaties: stucwerk, dekvloer, elektra met acht wandcontactdozen en aansluitpunten voor de keuken, en verlenging van de vloerverwarming. De keuken, de vloerafwerking en het schilderwerk vallen buiten deze offerte.
Na akkoord bestellen wij de kozijnen, die een levertijd van zes weken hebben. De ruwbouw start in week 46 en duurt drie weken. Het dak en de schuifpui volgen in week 49 en 50. Na de kerstvakantie voeren wij in week 2 tot en met 5 de afbouw en de installaties uit. Oplevering staat gepland in week 6 van 2027. Bij vorst of aanhoudende regen tijdens de ruwbouw kan de planning met maximaal twee weken verschuiven, wij melden dat direct.
De bedragen in de tabel zijn exclusief 21 procent btw. Het tegelwerk in de aanbouw is als stelpost van 1.200 euro opgenomen, gebaseerd op een tegel van 45 euro per vierkante meter, en wordt afgerekend op basis van uw keuze. Meerwerk voeren wij alleen uit na uw schriftelijke akkoord en rekenen wij tegen 55 euro per uur plus materiaal. Stijgen de prijzen van hout of staal na 30 dagen met meer dan 5 procent, dan overleggen wij vooraf over het verschil. Wij factureren in vier termijnen: 30 procent bij akkoord, 30 procent na de ruwbouw, 30 procent na het dak en 10 procent bij oplevering.
Deze offerte is geldig tot 15 oktober 2026. Op de opdracht zijn de algemene voorwaarden voor aanneming van werk van Hoekstra Bouw van toepassing. Wij leveren het werk op met een opleveringsrapport en herstellen gebreken die daarin staan binnen 14 dagen. Op de constructie en de waterdichtheid van het dak geven wij tien jaar garantie, op de installaties twee jaar. Het aanvragen van een vergunning, als die toch nodig blijkt, doen wij in overleg tegen de werkelijke kosten.
Kunt u zich vinden in deze offerte? Onderteken dan onderaan dit document. Wij plannen daarna een startgesprek bij u thuis, nemen de exacte maten op voor de kozijnen en sturen u een lijst met keuzes die wij vóór de ruwbouw van u nodig hebben, zoals het type schuifpui en de plaats van de wandcontactdozen.
| Omschrijving | Bedrag |
|---|---|
| Fundering, vloer en ruwbouw inclusief doorbraak achtergevel | € 14.800,00 |
| Dakconstructie, isolatie, dakbedekking en schuifpui 3,6 meter | € 9.600,00 |
| Afbouw: stucwerk, dekvloer en afwerking | € 6.900,00 |
| Installaties: elektra, keukenaansluitingen en vloerverwarming | € 4.200,00 |
| Stelpost tegelwerk (45 euro per vierkante meter) | € 1.200,00 |
| Constructieberekening door externe constructeur | € 850,00 |
| Subtotaal excl. btw | € 37.550,00 |
| Btw 21% | € 7.885,50 |
| Totaal incl. btw | € 45.435,50 |
Akkoord namens familie De Vries
Een bouwofferte kent drie soorten bedragen en de klant moet ze uit elkaar kunnen houden. Vaste posten zijn de fasen waarvan jij de omvang kent, in het voorbeeld de fundering en ruwbouw, het dak met de schuifpui, de afbouw en de installaties. Stelposten zijn onderdelen waarvan de klant nog moet kiezen, zoals tegels of sanitair. Neem ze op met het bedrag waarop ze zijn gebaseerd, hier een tegel van 45 euro per vierkante meter, zodat een duurdere keuze later geen verrassing is. Meerwerk is alles wat tijdens het werk verandert. Zet het uurtarief erbij en de regel dat je meerwerk alleen uitvoert na schriftelijk akkoord. Die ene zin voorkomt de meeste geschillen bij de eindafrekening.
Het voorbeeld komt op 37.550 euro exclusief btw voor twintig vierkante meter, en elke regel in de tabel heeft een tegenprestatie die de klant kan herkennen. Splits daarom per fase en niet per vakgroep, want een particulier denkt in fundering, muren, dak en afwerking, niet in metselaar, timmerman en installateur. Neem de externe kosten die jij regelt, zoals een constructieberekening, als aparte regel op zodat de klant ziet dat het geen marge is. Koppel de betaling aan de fasen, in het voorbeeld 30 procent bij akkoord, 30 procent na de ruwbouw, 30 procent na het dak en 10 procent bij oplevering. Zo financier jij het materiaal niet voor en betaalt de klant voor wat er staat. Een materiaalprijsclausule voor hout en staal is sinds 2021 gebruikelijk en beschermt beide partijen.
Ja. Voor een particuliere opdrachtgever hoort het totaalbedrag inclusief btw duidelijk in de offerte te staan, omdat hij daarmee vergelijkt. Het voorbeeld toont de bedragen exclusief btw per regel en rekent het btw-bedrag en het totaal inclusief btw onderaan de tabel uit. Voor woningen ouder dan twee jaar geldt op arbeid voor schilderen, stukadoren en isoleren het lage btw-tarief. Noem dat dan per regel, want een gemengd tarief in één totaalbedrag is voor niemand te controleren.
Neem een materiaalprijsclausule op, zoals in het voorbeeld: stijgen de prijzen van hout of staal na 30 dagen met meer dan 5 procent, dan overleg je vooraf over het verschil. Zonder die regel draag jij het hele risico bij een uitgestelde start. Met een te ruime regel wordt de offerte voor de klant onbruikbaar om te vergelijken. Een drempel van 5 procent en de afspraak dat je het verschil aantoont met de inkoopfactuur is voor beide kanten redelijk.
Leg dat letterlijk vast. In het voorbeeld toetst de aannemer of de aanbouw vergunningsvrij is en laat hij de constructieberekening maken door een externe constructeur, die als aparte regel in de tabel staat. Blijkt een omgevingsvergunning toch nodig, dan doet de aannemer de aanvraag in overleg tegen de werkelijke kosten. Zo weet de klant dat het geregeld wordt en weet jij dat je er niet gratis weken aan kwijt bent. Werk je met een architect, benoem dan wiens tekeningen leidend zijn.